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換鎖、停水、停電……樂伽長租公寓已破産

四虎娱乐: 中国青年报  
2019-08-20 09:53:33
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  部分租客房東矛盾激化 資金池監管最爲關鍵

  樂伽已破産 “長租”路不平

  多次交涉無果後,28歲的IT工程師黃先生還是被房東趕走了。而在這之前,他早已給“二房東”樂伽公寓提前繳納了一年的房租和一個月的押金。

  有著類似經曆的,還有跟黃先生同處一個小區的40多戶租客,以及散布于成都、南京、合肥、西安、杭州等地的大量租客。他們都被最近“爆雷”的樂伽公寓“坑慘了”。

  8月7日晚間,在中國青年報·中國青年網揭露其“高收低租”模式存在經營風險、建立“資金池”存在現金流問題之後,樂伽公寓南京總部發出公告,確認公司已停止經營,關閉所有業務,員工大量離職,沒有經營收入,無法償還客戶欠款。隨後,南京市房産局、公安局等監管部門宣布將嚴查“高收低出”、挪用租金等行爲,並審計調查樂伽公寓的賬目。

  樂伽公寓已破産,與之相伴的是許多租客與房東之間的糾紛,以及是否有合適解決方案的疑惑。據不完全統計,從2018年1月至今,已有近20家長租公寓的資金鏈出現斷裂。據知情人士透露,還有一家位于上海的品牌公寓也處在爆倉邊緣。一系列負面事件進一步加深了外界對長租公寓這項新業態的爭議和討伐。

  換鎖、停水、停電……部分租客遭遇“逐客令”

  “再次誠懇請求房東不要采取過激手段驅趕房客。”樂伽公寓在宣布破産的公告中最後提及的這句話,讓黃先生覺得既諷刺又無力。自從樂伽公寓出事以來,他總是找不到樂伽公寓在成都的業務人員,而與房東的溝通也以失敗告終。

  7月底,房東找上門來要求黃先生在8月3日之前搬走。同一個小區的其他40多戶租客也有著相似的遭遇。黃先生等租客認爲,自己也是樂伽公寓“爆雷”事件的受害者,並提出雙方各自承擔一半損失的解決辦法。他們的理由是,樂伽公寓與房東之間是受委托出租房屋的關系,根據《合同法》及司法解釋的規定,受托人在委托範圍內從事活動的後果由委托人承擔,因此自己作爲承租人的權利應當得到保障。

  但房東對這個解決方案“完全不同意,不願意承擔一點損失”。在接下來的一周,有些房東強行換鎖、停水、停電,甚至把租客的個人物品扔到樓道裏。有些租客剛剛大學畢業參加工作,承受不了這樣的壓力報了警,但警察到來以後提出的“一人承擔一半損失”的方案再次被房東否決。

  後來,黃先生通過同小區的其他房東和租客才得知,這位強行要求自己搬走的房東其實也是個“二房東”,以私人身份承包了七八十套房子,其中有不少都委托給了樂伽公寓出租。而樂伽公寓出事前,成都的業務人員已把租客們繳納的押金如數給了這位“二房東”。

  “再也不相信任何中介機構了,被坑怕了。”8月初,黃先生被迫搬了出來,找到了一個新的房子住下,這回是直接找的房東。

  “房東和租客都是受害者,沒什麽可爭的,更沒有必要鬥氣。大家要把焦點落到樂伽身上!”房東東公寓學院創始人全雳一直在跟蹤樂伽公寓事件的進展,看到房東強迫租客趕緊退租的情況,他感到痛心。租房領域多年的工作經驗告訴他,這種情況下最好的解決辦法是房東和租客各自退讓,一起承擔損失,共度難關,但不與樂伽公寓解除委托和租賃關系,不能讓樂伽置身事外。

  糾紛如何解決?資金池監管亟需跟上

  和近两年其他“爆雷”的公寓企業一样,乐伽公寓出事后并没有完善的纠纷解决机制,而是由地方政府主管部门出面收拾残局。

  處于風暴中心中的樂伽公寓正在接受南京市監管部門的審計調查。8月12日,南京市住房保障和房産局宣布,南京市房産局、公安局、市場監管局、地方金融監管局等部門將用2個月時間嚴查“高收低租”、挪用租金等行爲。

  而在乐伽公寓有业务涉及的其他城市,相关解决办法也相继出台。合肥市住房租赁协会已联合该市泊寓公寓管理有限公司、红璞公寓管理有限公司等14家房屋租赁企業联合声明,凡自愿迁入声明企業所属公寓的租客,或能得到每月170元的租金补贴。

  而在杭州,樂伽公寓在宣布破産前已爲杭州分公司找到了三個承接的資本方,分別爲窩趣公寓、喔客公寓及趣居公寓。不過,有接盤方的工作人員表示,他們只承接房源,不參與處理租客、房東與樂伽公寓之間的債務問題。與新的接盤方簽訂新合同,依舊無法解決糾紛。

  根據業內人士的統計,自2018年以來,共有23家長租公寓品牌停止經營,而其中有不少都出現租金貸、挪用租金、“高收低租”等資金池問題。

  中國青年報·中國青年網此前的報道已指出,樂伽公寓按年向租客收租、按季向房東還租,通過時間差形成了頗爲龐大而隱秘的資金池。從公司經營來說,這些資金是應付賬款,但樂伽公寓將部分資金用于進一步收儲房源,還有一部分資金則可能被非法侵占。樂伽公寓今年3月也曾發出公告,承認其合肥分公司存在部門員工侵占公司資金的事實。

  全雳认为,乐伽公寓事件的解决方案中,对资金的监管和追查是重点。他建议地方政府和公安机关查封乐伽公寓的银行账户和资产,公示资金和资产情况,限制法人和实际控制人行动,要求其在规定时间内到公安机关报到。租客和房东群体则可以选派代表,参与乐伽公寓的破产审计和债务清偿方案;并且彻底查处乐伽公寓到底是经营不善还是商业欺诈,并由政府牵头的律师,或者维权小组四虎娱乐的律师发起集体诉讼。

  景晖智庫首席經濟學家胡景晖曾多次提醒,要警惕長租公寓運營中的資金池風險。最近他也公開表示,建議公安部門介入公司財務和經營調查,盡可能追回資金用于損失賠償;樂伽落地城市和其他長租公寓較發達的城市,住建、工商、銀監、公安執法等部門徹底排查經營情況,及時遏制爆倉的苗頭。

  要治標更要治本,但長租公寓不應被汙名化

  從去年相繼出事的杭州鼎家公寓、上海寓見公寓、北京昊園恒業,到今年的南京樂伽公寓,一系列“爆雷”、倒閉、破産事件引起了外界對長租公寓的爭議。甚至有租客和房東談長租公寓而色變,不同意將房源繼續交給長租公寓租賃。

  與此同時,租賃市場的需求仍然十分龐大,畢業季的房租還出現漲價趨勢。國家統計局發布的居民消費價格數據顯示,7月份租賃房房租同比上漲2%。

  與租賃相關的政策也一直在加碼。住建部于7月中旬公布了2019年中央財政支持住房租賃市場發展試點入圍城市名單。試點3年期間,北京、上海、南京、武漢等16個入圍城市每年可獲得中央財政給予的獎補資金6億~10億元。

  中国建筑装饰协会住宅租赁产业分会秘书长杨春雨在接受中国青年报·中国青年网记者采访时表示,在住房租赁这个民生行业,社會化运营的方向是正确的,不能因为几个企業出问题就否定整个方向,进而污名化长租公寓这项新业态。

  “治标的办法很多,但是治本才是最重要的。”杨春雨认为,长租公寓行业下一步最大的问题是,如何让过度使用金融杠杆的高风险企業退出。他建议尽快设置长租公寓的准入制度,以住建部门为核心,多部门联动:住建部门依规发放资质,工商部门监管实缴注册资金,税务部门定期审计企業经营,财政部门按规给优质补贴,银监部门实时监控资金和租金贷。

  杨春雨提出,不能每次出现“爆雷”问题都由社會承担成本、收拾残局,“还是要用制度去约束”。他建议,可以给住房租赁企業设置金融杠杆限制标准,对住房租赁企業采用“租金贷”比例进行限制,监管资金流向,要求专款专用;严控住房租赁企業利用租金贷设立“资金池”;政府可委托第三方审计机构,定期对住房租赁经营企業进行财务审计。

  “这是一个民生行业,不是资本的赛场。”在租赁行业工作多年,杨春雨一直相信最简单的道理:只有住房租赁运营企業自己真金白银投钱了,才会避免一些动机不纯的投机者利用金融杠杠套现跑路。

  加快住房租賃行業立法與政策落地已經迫在眉睫。最近發布的《北京住房和城鄉建設發展白皮書(2019)》針對住房租賃市場提出,將繼續推動《北京市住房租賃條例》立法工作,完善住房租賃監管和服務平台,推動建立住房租賃公益律師隊伍,完善多渠道租賃糾紛調處機制。

  看到多家長租公寓陷入資金鏈危機,全雳也爲從業者捏把汗。他期待著監管政策的落地,也看到許多長租公寓運營者的管理能力急需提升:“一個傳統的現金流業務,連基本的財務知識都沒有,更別談運營和風控了。”

  中國青年報·中國青年網記者 王林 實習生 郝詩卿 來源:中國青年報

關鍵詞:樂伽長租公寓責任編輯:吳海燕

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